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7 min de lecture Antoine Leblanc

Quand la fiscalité change après l'acte : trois textes qui rattrapent des dossiers anciens

Quasi-usufruit, amortissements en meublé, don familial affecté : ce que disent les textes, et à partir de quelle date ils atteignent des situations constituées avant eux.

Rayonnages d'archives d'une étude notariale, dossiers papier classés par année.

Quand la fiscalité change après l'acte : trois textes qui rattrapent des dossiers anciens

Le 122e Congrès des notaires de France se tient à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026, sur le thème « Le notaire et l'impôt : clarifier, conseiller, sécuriser ». Parmi les deux ambitions que le Congrès s'est fixées figure celle d'encourager la stabilité fiscale, présentée comme un fondement essentiel de l'activité économique.

Le mot est bien choisi. Trois textes entrés en vigueur depuis 2023 produisent aujourd'hui leurs effets sur des situations constituées bien avant eux. Voici ce que chacun dit exactement, et ce qu'il change pour des dossiers reçus il y a dix ou quinze ans.

Ce que le Congrès met sur la table

Le 122e Congrès est présidé par Me Gilles Bonnet, Me Xavier Ricard en étant le rapporteur général. C'est la première fois que la profession consacre une édition de son Congrès national à une réflexion générale sur le rôle du notaire au regard de l'impôt.

Le Rapport 2026 compte 1 000 pages, présentées sous forme de questions et réponses, et débouche sur 12 propositions. Les travaux s'articulent en trois commissions : collecter et accompagner, les opérations à titre gratuit, les opérations à titre onéreux. Le livret des propositions a été publié le 10 septembre 2026.

Le point de départ est chiffré. Le système fiscal français compte environ 480 impôts et taxes. Les notaires de France ont collecté 41,8 milliards d'euros en 2023 et 36,15 milliards d'euros en 2024 pour le compte de l'État, selon les chiffres du Conseil supérieur du notariat repris par le Congrès.

La première commission annonce qu'elle définit les contours de la responsabilité notariale, et décrit l'équilibre quotidien entre la mission de service public et l'obligation de conseil des intérêts privés. C'est exactement là que se situe la difficulté examinée ici. Elle ne tient pas au contenu des textes, mais à leur calendrier.

Le quasi-usufruit sur une somme d'argent : article 774 bis du CGI

L'article 26 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a créé l'article 774 bis du code général des impôts.

Le I pose la règle : ne sont pas déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Le texte écarte deux situations de son champ. D'une part, les dettes de restitution contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, sous réserve qu'il soit justifié qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. D'autre part, les usufruits qui résultent de l'application des articles 757 ou 1094-1 du code civil.

Le point décisif est ailleurs, dans les commentaires publiés au BOFiP le 26 septembre 2024. Les dispositions s'appliquent aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023. Et l'administration précise que les circonstances de constitution de l'usufruit que le défunt s'est réservé sont sans incidence.

Autrement dit, une donation de la nue-propriété d'une somme d'argent avec réserve d'usufruit reçue en 2014 relève aujourd'hui de ce texte si la succession s'ouvre maintenant. Le fait générateur est le décès, pas l'acte. Rien n'a bougé dans le dossier de 2014. Le traitement de son dénouement, si.

Les amortissements de la location meublée : article 150 VB, III du CGI

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du code général des impôts par un III. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux qui constituent des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu au titre du 4° du II du même article. Le texte prévoit des exclusions pour les biens situés dans certaines résidences, dont il donne la liste par renvoi.

La portée dans le temps a fait débat, et elle est désormais tranchée par une réponse ministérielle. Interrogé sur le point de savoir si la mesure ne visait que les biens mis en location à compter de 2025, ou seulement les amortissements comptabilisés à partir de cette date, le gouvernement a répondu le 24 mars 2026 : le régime issu de la loi de finances pour 2025 s'applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. Et l'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Pour un client qui loue en meublé depuis 2012 et qui vend cette année, ce sont quatorze exercices d'amortissements qui viennent minorer le prix d'acquisition. Le calcul qui lui a été présenté au moment de l'investissement n'est plus le bon, et l'écart porte souvent sur l'essentiel de l'assiette.

La fenêtre du don familial affecté : article 790 A bis du CGI

Le troisième texte fonctionne en sens inverse. Il n'atteint pas un acte passé, il ouvre une possibilité et la referme à date fixe.

L'article 71 de la loi de finances pour 2025 a rétabli l'article 790 A bis du code général des impôts. Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit les dons de sommes d'argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, consentis en pleine propriété dans le cadre familial, à la condition que les sommes soient affectées par le donataire à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans son habitation principale.

Les commentaires publiés au BOFiP le 4 septembre 2025 précisent les modalités. L'exonération joue dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire. Elle bénéficie aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur, ou, à défaut de descendance, à ses neveux et nièces. L'affectation doit intervenir au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Pour les donations constatées par acte authentique, la date du versement est celle de la rédaction de l'acte, sauf stipulation expresse d'une autre date.

Il reste un peu plus de trois mois. Et les familles concernées se reconnaissent à leur composition, un ascendant disposant d'une épargne et un descendant porteur d'un projet de logement, plutôt qu'à une démarche qu'elles auraient engagée.

Ce que ces trois textes ont en commun

Trois traits reviennent.

Le fait générateur est éloigné de l'acte. Décès, cession, date butoir : entre la signature et le moment où la règle produit son effet, il s'écoule souvent une décennie.

Aucun ne dépend d'une initiative du client. Il subit le premier, découvre le deuxième au moment de vendre, et ignore le plus souvent l'existence du troisième.

Aucun n'a pu être exposé au client lors de la signature, pour une raison simple : la règle n'existait pas. Le conseil se donne à l'occasion d'un acte, avec le droit applicable ce jour-là. Personne ne renseigne sur un texte à venir.

La question se pose donc autrement. Entre la date de l'acte et la date où la règle change, qui fait le rapprochement.

Un décalage de structure, pas d'attention

Une étude reçoit plusieurs centaines d'actes par an. Chacun est clos une fois signé, puis archivé. Rouvrir l'ensemble des dossiers à chaque loi de finances n'est pas une question de volonté professionnelle : c'est une opération qu'aucune organisation d'office ne prévoit, et pour cause.

Trois obstacles se cumulent.

L'information utile est dispersée. Pour savoir qui est concerné par l'article 774 bis, il faut croiser la nature d'une donation ancienne, la composition familiale et la consistance du patrimoine. Ces éléments existent dans l'étude, mais dans des dossiers distincts et sous des formes hétérogènes.

Rien ne déclenche la relecture. Le client ne revient pas, puisqu'il ignore que sa situation a changé. Le dossier ne se manifeste pas. La loi de finances ne désigne personne.

Le fait qui rend une situation à nouveau pertinente est souvent extérieur au dossier lui-même : une réponse ministérielle publiée au Journal officiel, un décès, une date qui approche.

Ce rapprochement peut s'outiller. C'est ce que fait Notacor : reprendre les données clients de l'étude, les remettre à plat, les croiser avec les registres publics, et faire ressortir les situations qui appellent un accompagnement en indiquant pour chacune le fait qui l'a fait ressortir. L'analyse porte sur l'ensemble du fichier client, et non sur les seuls dossiers en cours.

Le Congrès de Lille demande la stabilité fiscale et travaille à simplifier des règles devenues peu lisibles. C'est le bon niveau, et les propositions s'adressent au législateur. Reste, en aval, une question qui appartient à chaque office et qu'aucune simplification ne réglera entièrement : quand la règle bouge des années après l'acte, comment sait-on à qui l'on aurait quelque chose à dire.

Sources

Publié le 22 septembre 2026 par Antoine Leblanc. Suggestions, corrections, retours : contact@notacor.fr.

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