Ventes immobilières : quel impact du ralentissement sur votre étude ?
La reprise des ventes immobilières ralentit. Poids des ventes dans le chiffre d’affaires, stock d’avant-contrats, couverture des charges fixes : trois indicateurs pour mesurer l’exposition de votre étude.
Ventes immobilières : la hausse retombe à 3,6 %
La semaine dernière, les Notaires de France ont publié leur note de conjoncture d’octobre. Un chiffre m’a arrêté : les ventes progressent encore, mais de 3,6 % seulement sur un an. Fin 2025, la hausse approchait 13 %. Pour des études dont l’activité reste très liée aux ventes, ce ralentissement mérite d’être chiffré avant la fin de l’année.
La semaine a aussi apporté le décret qui réforme le partage judiciaire et un plafond de 100 000 euros adopté par les députés pour les dons d’argent.
Ventes immobilières : la reprise ralentit, ce que pèse l’immobilier dans l’étude
Une reprise qui perd de la vitesse
Selon la note de conjoncture n° 73 des Notaires de France, 951 000 logements anciens ont été vendus sur les douze mois achevés fin août 2026. C’est 3,6 % de plus qu’un an plus tôt.
Le mouvement ralentit nettement. La note d’avril comptait 958 000 ventes sur les douze mois achevés fin février. Le volume s’est donc légèrement tassé depuis le printemps.
Si la tendance se prolonge, les notaires projettent environ 920 000 ventes à fin 2026. C’est une projection, pas un résultat. Pour situer ce chiffre, le pic d’août 2021 atteignait 1 251 000 ventes. Le point bas de septembre 2024 se situait à 832 000. La note d’avril plaçait la zone d’équilibre du marché autour de 975 000 transactions.
Les prix bougent peu. Au deuxième trimestre, ils reculent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine. Les maisons baissent de 1,3 %, les appartements de 0,1 %. Les avant-contrats laissent attendre une stabilisation à l’automne.
Pourquoi le volume compte plus que le prix
Un recul de 1 % des prix touche peu le produit d’un acte. Un recul du nombre de ventes retire des actes entiers. La note le formule à sa manière : le risque principal porte sur le nombre de transactions plutôt que sur une forte baisse des prix.
Ce volume dépend d’abord du crédit. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux prêts à l’habitat atteignait 3,32 % en août, hors renégociations. La production du mois s’élevait à 12,2 milliards d’euros.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA relève un taux moyen de 3,40 % en septembre. Il décrit un marché entré dans une « phase récessive ». La production des trois derniers mois recule de 9,2 % sur un an. Près d’un prêt sur deux est désormais accordé sur 25 ans ou plus.
Les notaires jugent qu’un taux au-delà de 4 % entraînerait de nouveaux reports de projets. Ils anticipent aussi un début 2027 plus difficile. Trois facteurs sont cités : l’incertitude budgétaire, la pression sur les taux et l’approche de l’élection présidentielle.
Ce que le dernier retournement a coûté aux études
L’Autorité de la concurrence a mesuré l’effet du cycle précédent dans son avis du 25 février 2026 sur la liberté d’installation. Le chiffre d’affaires de la profession a culminé à un peu plus de 10 milliards d’euros en 2022. Il a reculé de 11 % en 2023 puis de 4 % en 2024, à 8,6 milliards.
Les émoluments liés aux ventes immobilières sont passés de 4 054 à 2 653 millions d’euros entre 2022 et 2024. C’est une baisse d’environ 35 % en deux ans. Sur la même période, le nombre de ventes avait reculé de 20 % en 2023 puis de 10 % en 2024.
Par notaire libéral, le chiffre d’affaires moyen est passé de 875 000 euros en 2022 à 723 000 euros en 2024. Le résultat moyen a baissé de 280 000 à 190 000 euros. Le taux de résultat médian est revenu de 31 % à 24 %.
Toutes les études n’ont pas été touchées de la même façon. Les zones les plus atteintes sont denses, urbaines ou littorales. Selon le CSN, la part des ventes immobilières dans l’activité est passée de 57 % à 45 % entre 2022 et 2024. Dans les offices créés depuis la loi de 2015, elle est passée de 65 % à 52 %. Ces offices restent donc plus exposés au cycle.
Les relais que décrit la profession
Si l’immobilier pèse moins, c’est aussi parce que le reste a tenu. Le CSN, cité par l’Autorité, indique que l’activité en droit de la famille est restée stable. Il souligne aussi l’extension des missions confiées au notariat, avec le divorce par consentement mutuel ou l’apostille.
La consultation menée par l’Autorité éclaire les choix des notaires installés récemment. Près de la moitié de ceux qui exercent dans un office créé ont développé ou envisagent une spécialisation. Les domaines cités sont la famille, l’entreprise et l’immobilier, dans cet ordre. L’échantillon est réduit : 36 répondants. Ce sont des intentions déclarées, pas des résultats mesurés.
La transmission offre un relais de plus long terme. Dans son étude de septembre, le CSN estimait que le flux annuel de successions augmenterait de moins de 30 % par rapport à 2018-2024, dans son scénario médian. Ce relais est réel mais progressif. Il ne compense pas un trimestre de ventes en moins.
Trois chiffres à poser en réunion d’associés
- La part des ventes dans votre chiffre d’affaires, sur trois exercices. Prenons une étude où elle atteint 50 %. Un recul de 10 % des ventes lui retire 5 % de son chiffre d’affaires. À 30 %, le même recul en retire 3 %.
- Le stock d’avant-contrats signés. Il annonce les actes des mois suivants. Les statistiques nationales, calculées sur douze mois glissants, arrivent toujours avec du retard sur ce que voit l’étude.
- La part des charges fixes couverte hors ventes. Effectifs, loyer et outils forment l’essentiel de ces charges. Le scénario des notaires, à 920 000 ventes, représente environ 3 % de moins que le niveau de fin août. Un écart plus large reste possible si les taux remontent.
Une spécialisation se construit sur plusieurs années : formation, recrutement, notoriété. Les études qui y réfléchissent ont intérêt à le faire tant que le volume tient encore.
Ce qu’il faut retenir
- 951 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin août 2026, soit 3,6 % de plus sur un an, contre près de 13 % fin 2025.
- Les notaires projettent environ 920 000 ventes à fin 2026, sous la zone d’équilibre estimée à 975 000.
- Lors du dernier retournement, les émoluments liés aux ventes ont baissé d’environ 35 % entre 2022 et 2024.
- Le crédit décidera de la suite : 3,40 % en moyenne en septembre, avec un seuil de vigilance à 4 % selon les notaires.
- À calculer dès lundi : la part des ventes dans le chiffre d’affaires de votre étude sur les trois derniers exercices.
L’actualité de la semaine
Pour votre étude
🌍 Successions internationales : un guide mis à jour : L’Institut d’études juridiques du CSN a publié le 19 octobre la deuxième édition de son guide sur la fiscalité internationale des successions et donations. Il détaille l’application des règles selon qu’une convention fiscale bilatérale existe ou non. Cette édition intègre la convention entre la France et la Côte d’Ivoire. Elle rappelle aussi le régime fiscal interne de l’assurance vie. C’est un support utile pour les dossiers de clients non-résidents ou de biens situés à l’étranger.
Pour la profession
⚖️ Partage judiciaire : la procédure réformée au 1er janvier : Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, publié au Journal officiel du 20 octobre, réforme la procédure de partage judiciaire. Il réorganise les interventions du juge et du notaire commis. Il vise aussi la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de pacs et concubins. La représentation par avocat devient obligatoire. Le texte s’applique aux instances introduites à compter du 1er janvier 2027.
À partager avec vos clients
🎁 Dons d’argent : les députés votent un plafond de 100 000 euros : Le 16 octobre, l’Assemblée nationale a adopté en séance l’article 4 du projet de loi de finances pour 2027 sur les dons familiaux de sommes d’argent. Le gouvernement proposait de porter l’abattement à 50 000 euros jusqu’au 30 juin 2027. Les députés ont prolongé la période jusqu’au 31 décembre 2027, puis relevé le plafond à 100 000 euros. La mesure ne s’appliquera que si elle figure dans la loi de finances définitive.
🏛️ Budget 2027 : le vote sur les recettes reporté : Le 19 octobre, les députés ont reporté le vote solennel sur la première partie du projet de loi de finances, prévu le 20 octobre. Environ 800 amendements avaient été examinés et plus de 2 600 restaient à discuter. Le budget de la sécurité sociale a pris le relais dans l’hémicycle. L’examen du projet de loi de finances doit reprendre le 27 octobre. Les clients qui préparent une donation attendront donc encore plusieurs semaines un texte stabilisé.
🏠 Bail d’habitation : la notice d’information actualisée : Un arrêté du 9 octobre 2026, publié au Journal officiel du 17 octobre, met à jour la notice annexée aux baux de résidence principale. Elle rappelle le calendrier d’interdiction de location des logements énergivores : classe G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034. Elle mentionne le gel des loyers pour les logements classés F et G. Elle détaille aussi la clause résolutoire et les étapes de la procédure d’expulsion. Le texte ne crée pas d’interdiction nouvelle, mais les modèles de bail de l’étude sont à vérifier.
Publié le 27 octobre 2026 par l'équipe Notacor. Suggestions, corrections, retours : contact@notacor.fr.
