Faut-il freiner la création d’études en France ?
Face au recul de la rentabilité, l’Autorité de la concurrence recommande de ralentir les installations de notaires. Quels arguments motivent cette prudence et quelles conséquences pour votre étude ?
261 créations sur cinq ans : ce que la nouvelle carte change localement
La carte d'installation des notaires va fixer le paysage pour cinq ans. Elle repose sur un avis de l'Autorité de la concurrence, rendu en février, dont on cite surtout le chiffre de 261 créations. Je l'ai relu en entier. J'y ai trouvé un chiffre qui m'a arrêté : le résultat net moyen par notaire libéral a perdu un tiers entre 2021 et 2024. En fin d'édition, le vote de vendredi sur les donations familiales et le recul du crédit immobilier au troisième trimestre.
La carte d'installation 2026-2031
Une proposition, une décision qui reste au Gouvernement
L'avis n° 26-A-03 du 25 février 2026 recommande 261 nouveaux notaires libéraux sur la période 2026-2031. Ils seraient répartis dans 82 zones d'installation libre. Les 211 autres zones resteraient en installation contrôlée.
C'est une recommandation. La carte est fixée par arrêté conjoint des ministres de la Justice et de l'Économie. L'écart peut être réel : pour 2024-2026, l'Autorité proposait 600 notaires et le Gouvernement en a retenu 502.
La comparaison avec la carte précédente parle d'elle-même. On passe de 136 zones vertes à 82, et de 502 notaires à créer à 261. Le rythme annuel est divisé par plus de quatre, puisque la période passe de deux à cinq ans.
Pourquoi l'Autorité freine
Elle le dit en une formule : l'état de l'offre et de la demande impose « une approche prudente ». Les chiffres de l'avis l'expliquent.
- Le chiffre d'affaires de la profession a dépassé 10 milliards d'euros en 2022. Il a reculé de 11 % en 2023 puis de 4 % en 2024, à 8,6 milliards.
- Par notaire libéral, il est passé de 868 000 euros en 2021 à 723 000 euros en 2024. Le résultat net a suivi : de 288 000 à 190 000 euros.
- Le taux de résultat médian des offices est tombé de 31 % à 24 % entre 2022 et 2024.
- Les émoluments immobiliers ont baissé d'un tiers sur la même période. L'immobilier ne pèse plus que 45 % des émoluments proportionnels, contre 57 %.
Parmi les répondants à la consultation de l'Autorité, 62 % anticipent une baisse d'activité sur cinq ans. En face, l'offre a fortement augmenté. Le nombre d'offices a progressé de 64 % depuis 2016. On compte 12 361 notaires libéraux dans 7 175 offices au 31 octobre 2025.
Ce qui change dans la méthode
Le décret n° 2025-1273 du 22 décembre 2025 fait passer la révision de la carte de deux à cinq ans. Une zone classée verte ou rouge le restera donc jusqu'en 2031.
Le seuil de chiffre d'affaires utilisé par l'Autorité passe de 502 000 à 542 000 euros, pour tenir compte de l'inflation. Environ un quart des notaires se situaient sous ce niveau entre 2020 et 2024. La proportion tombe à 10 % si l'on exclut les offices créés depuis la loi Croissance.
L'Autorité estime aussi le potentiel d'installation à 3 600 à 3 800 notaires d'ici 2034. Elle précise que ce n'est pas un objectif.
Deux lectures de la même carte
Le Conseil supérieur du notariat accueille favorablement la baisse des zones vertes. Il y voit la reprise d'une de ses recommandations de 2023. Son président salue l'allongement à cinq ans. Le CSN estime toutefois qu'il « faut aller plus loin ». Il demande toujours que les notaires salariés soient comptés dans l'offre.
L'Autorité a écarté cette demande. Elle a aussi refusé de tenir compte des projets d'association et des zones limitrophes. Deux pistes du CSN restent à l'étude : un critère de densité notariale et un seuil propre aux offices récents.
Ce que montrent les offices existants
L'avis décrit plusieurs mouvements déjà visibles dans les études. Le premier est le regroupement. En 2024, 16 % des offices appartenaient à une société titulaire de plusieurs offices, contre environ 12 % les années précédentes.
Le deuxième touche les équipes. Le nombre de notaires salariés a baissé de 10 % entre 2022 et 2024, surtout dans les petits offices. Les femmes représentent désormais la moitié des notaires libéraux.
Le troisième concerne les créations. La vague 2024 a donné naissance à 434 offices entre septembre 2024 et octobre 2025, dont 87 % en zone urbaine. Un office créé atteint en moyenne 450 000 euros de chiffre d'affaires trois à cinq ans après son ouverture.
Ce que vous pouvez en tirer pour votre étude
D'abord, situer votre zone d'emploi. Les annexes de l'avis classent chacune des 293 zones et donnent ses indicateurs. Ce classement vaudra en principe jusqu'en 2031.
En zone verte, l'Autorité recommande que les nominations interviennent dans les deux ans qui suivent le tirage au sort. Une étude voisine d'une zone verte peut donc estimer à quel moment une nouvelle concurrence pourrait arriver.
En zone rouge, toute création reste soumise à autorisation. Cinq ans de visibilité facilitent les décisions longues : recrutement, investissement, entrée d'un associé ou cession.
Pour un office créé récemment, le seuil spécifique demandé par le CSN n'est pas acquis. L'Autorité juge que la carte quinquennale protège déjà ces offices.
Dernier point : l'arrêté final peut s'écarter de l'avis. Un projet qui dépend du classement d'une zone gagne à attendre le texte publié.
Ce qu'il faut retenir
- L'Autorité de la concurrence recommande 261 notaires libéraux sur 2026-2031, dans 82 zones vertes. La carte précédente en prévoyait 502 dans 136 zones.
- Le Gouvernement décide par arrêté. En 2024, il avait retenu moins que la recommandation.
- La carte vaudra cinq ans : un classement en zone verte ou rouge engage jusqu'en 2031.
- Le résultat net moyen par notaire libéral est passé de 288 000 euros en 2021 à 190 000 euros en 2024.
- À faire lundi : retrouver votre zone d'emploi dans les annexes de l'avis et lire ses indicateurs.
L'actualité de la semaine
Pour votre étude
🏦 Crédit immobilier : la production recule au troisième trimestre : L'Observatoire Crédit Logement/CSA a publié son bilan le 15 octobre. Le taux moyen atteint 3,40 % en septembre, contre 3,16 % en décembre 2025. Le montant des crédits accordés baisse de 9,2 % sur un an au troisième trimestre. Près d'un prêt sur deux est désormais accordé sur 25 ans ou plus. Ces prêts se signeront chez le notaire dans les mois qui viennent : le signal pèse sur les volumes de ventes de fin d'année.
À partager avec vos clients
🎁 Donations familiales : les députés portent le plafond à 100 000 euros : Le 16 octobre, l'Assemblée a adopté en première lecture un amendement à l'article 4 du projet de loi de finances pour 2027. Il relève de 50 000 à 100 000 euros le plafond temporaire d'exonération des dons familiaux de sommes d'argent. Un vote antérieur avait prolongé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2027, au lieu du 30 juin. Rien n'est acquis : le texte doit encore passer au Sénat. Aux clients qui préparent un don, on peut dire que la fenêtre s'élargit à ce stade, mais que les montants et les dates restent à confirmer.
Publié le 20 octobre 2026 par l'équipe Notacor. Suggestions, corrections, retours : contact@notacor.fr.
